"El peor analfabeto es el analfabeto político. No oye, no habla, no participa de los acontecimientos políticos. No sabe que el costo de la vida, el precio de los frijoles, del pan, de la harina, del vestido, del zapato y de los remedios, dependen de decisiones políticas. El analfabeto político es tan burro que se enorgullece y ensancha el pecho diciendo que odia la política. No sabe que de su ignorancia política nace la prostituta, el menor abandonado y el peor de todos los bandidos que es el político corrupto, mequetrefe y lacayo de las empresas nacionales y multinacionales" Bertolt Brecht

martes, 6 de diciembre de 2011

Una Dubai en Costanera Sur


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En estos días la Legislatura podría llegar a aprobar en primera lectura un proyecto (1647-J-2011, vuelto luego a presentar con el número 2078-J-2011) enviado por el Jefe de Gobierno, Mauricio Macri, mediante el cual se aprueba un convenio con la empresa IRSA por el que se permite que en el terreno que alguna vez perteneció al Club Boca Juniors y donde se suponía que se construiría alguna vez una Ciudad Deportiva, pueda construirse una cantidad de entre once y quince torres de hasta 160 metros de altura a todo lujo en un proyecto denominado "Solares de Santa María". Para ello se requiere modificar el Código de Planeamiento Urbano, que en la actualidad no permite edificar en más del 30% en ese lugar y a una altura máxima de 12 metros.
Esta particular forma de extender el barrio de Puerto Madero ha sido cuestionada desde costados urbanísticos y ambientales, dignos de análisis, sobre los que no me creo en condiciones de opinar con fundamento pero que sin duda deben contemplar cualquier tipo de resolución que se alcance.
En este caso me interesa hacer hincapié en la decisión política que se está tomando, que implica permitirle a un privado llevar a cabo un negocio por el que la Ciudad recibe una proporción del terreno (el 40,37%), aunque con la condición de que sólo se pueda destinar a la infraestructura que permita hacer más agradable el entorno del emprendimiento: "apertura de calles y avenidas, canales de agua para fines hidráulicos, recreativos y paisajísticos en general, parques, plazas, plazoletas, bulevares y paseos peatonales" (artículo 5º del proyecto) y que (menos mal) correrán a cargo de la empresa constructora.
Supongamos entonces que el estudio de impacto ambiental se hace como corresponde y que se puede habilitar en el lugar cualquier tipo de construcción. ¿En qué condiciones conviene a la Ciudad aceptar la propuesta de Convenio?

Sin cena ni película

Uno de los primeros puntos que llamó mi atención fue que tanto en los fundamentos del proyecto como en los del dictamen de Comisión no se hace referencia a los potenciales beneficios del proyecto. Apenas se hace un repaso por la historia y se da cuenta de informes técnicos favorables de distintos organismos (insuficientes por cierto a la hora de despejar dudas respecto de los temas relacionados con el impacto ambiental).
Difícil confrontar con argumentos que no existen. En principio, poco razonable parece como dijimos más arriba aceptar como intercambio las áreas que tienen que ver con el trazado de calles y la construcción de plazas. Además, la Ciudad no puede construir ni una escuela en esos espacios, por ejemplo, sin permiso de IRSA. Este punto es importante porque podría dar lugar a interpretar que se ceden derechos sobre un espacio público, lo que significa que son necesarios 40 votos para aprobar el Convenio (art. 82º inc. 5 de la Constitución de la Ciudad) y no 31 votos como el macrismo pretende.
Un argumento que podría tener cierto peso es la creación de puestos de trabajo a partir de la actividad de construcción y los servicios vinculados tanto a la misma como a la existencia posterior del emprendimiento, argumento un tanto débil si se pretende tener un Código de Planeamiento, preservar patrimonio y toda una larga serie de etcéteras que normalmente se topan con la voracidad de los desarrolladores inmobiliarios.
Lo importante es que con la aprobación del Convenio se permitiría la construcción de aproximadamente 715.000 metros cuadrados en una zona en la que el valor del metro ronda entre los cuatro mil y los seis mil dólares. Hablamos de un negocio, imposible sin el cambio de normas que propone el Poder Ejecutivo, de alrededor de u$s 3.500 millones, con una inversión proyectada, según confió el Presidente de IRSA, Eduardo Elsztain, en una reunión en la Legislatura, de $ 900 millones (unos u$s 200 millones).

imagen http://www.skyscraperlife.com/construcciones-y-proyectos-la/37396-buenos-aires-solares-de-santa-maria.html

Vale mencionar que el terreno se compró en 1997, previa autorización legislativa para que Boca pueda vender los terrenos, en una cifra cercana a los u$s 50 millones. Solamente con el cambio respecto de la construcción permitida el terreno valdría aproximadamente u$s 200 millones, según calculó el Diputado Eduardo Epszteyn.
En cualquier caso, sea midiendo la ganancia que se genera en el valor del terreno o teniendo en cuenta lo que se puede ganar con su desarrollo inmobiliario, el planteo de fondo debería ser (siempre partiendo de la base de que se pueda resolver favorablemente la cuestión del impacto urbanístico y ambiental) si la Ciudad no debería obtener al menos una parte considerable de la ganancia en juego, sea a través de obras (la empresa constructora bien podría hacerse cargo de la construcción de viviendas para sectores medios y bajos en distintas zonas de la Ciudad, por ejemplo) o bien de una cantidad de dinero que se pueda destinar a distintas políticas públicas.
Cuesta entender cómo puede ser que a cualquier cesión de derechos que se vote en la Legislatura sobre distintos espacios públicos implica una contraprestación y en un caso como este, que necesita imperiosamente de normas aprobadas puntualmente no se le exige absolutamente nada.
Ya debería ser todo un tema de discusión si la Ciudad debe o no participar de convenios en los que se cambia normas "a la carta" para que un privado haga un negocio. Zanjada esa discusión, deberíamos ver bajo qué condiciones. En este caso, ninguno de los debates ha sido abierto y mucho menos resuelto. Si efectivamente el proyecto consigue su aprobación en primera lectura (el mecanismo obliga a una audiencia pública posterior y luego a una sanción definitiva del proyecto, según los artículos 89º y 90 de la Constitución de la Ciudad), sería razonable que no se apruebe en estas condiciones, pero habida cuenta la mayoría obtenida en las recientes elecciones, el PRO contará con los números para llevar adelante el proceso.
La política al servicio de los negocios.

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